Tous les points à vérifier avant d’acheter une maison

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La différence entre acheter une maison existante, ou construire, réside dans les normes.

Pour s’assurer de la qualité de sa maison, celui qui construit se repose sur les normes de construction actuelles, gages de qualité. Alors qu’une maison existante peut être soumise à de (très) vieilles réglementations. Celui qui achète, doit par conséquent ouvrir l’œil.

Voici la liste des principaux points à vérifier quand on visite une maison en vente.

Réseaux

  • Electricité. Demandez le diagnostic électrique, désormais obligatoire pour les logements de plus de 15 ans. C’est l’un des diagnostics immobiliers les plus utiles. Vérifiez les points les plus importants : la présence de la terre (« conducteur de protection »), son fonctionnement, et la présence d’une protection des personnes (30mA).
  • Eau potable. Fonctionnement de l’eau froide, du système d’eau chaude, et les robinets.
  • Assainissement. Vérifier les sorties d’évacuation si elles sont visibles, visualisez l’emplacement des regards (soulevez les tampons si besoin), demandez où se trouve la fosse septique (il doit y avoir un regard de visite minimum), et une facture de vidange de la fosse serait une bonne chose : regardez la date, sachant que la vidange s’effectue tous les 4 ans en moyenne.

Toiture

  • Couverture. Observez toutes traces de coulures qui trahiraient des fuites antérieures. Vérifiez son étanchéité, l’absence de fuites au niveau des points dits ‘singuliers’, comme le faîtage, les changements de pentes… Difficile d’être exhaustif ici, car selon le type de couverture (tuile, ardoise, bardeaux, tôle …), les données changent. Retenez en gros qu’il est toujours préférable d’avoir plus de pente que pas assez, plus de recouvrements de couverture que pas assez, et plus de fixations que pas assez, lorsqu’elles sont visibles.
  • Charpente bois. Cela vaut le coup de soulever la trappe, et de jeter un œil aux combles s’ils sont visitables. Le point essentiel est de vérifier si les bois paraissent sains, vis-à-vis de l’humidité et des termites. Déjà visuellement, et en toquant, ils ne doivent pas paraître trop légers, ça pourrait être le signe de bois mangés par les termites. Si les bois sont sains, vérifiez ou faîtes vérifier les assemblages et la forme de la charpente. Cette vérification plus technique évalue la tenue de la charpente sous vents violents. Doivent être vérifiés la présence de contreventements, d’anti-flambements s’il s’agit d’une charpente en fermette industrielle, et les assemblages bois-bois et enfin très important, l’ancrage de la charpente bois aux murs de la maison.

Fondations et Gros-oeuvre

  • Fissures dans les murs. Sortez votre loupe, et cherchez des fissures au droit des portes, des fenêtres, sur les murs. Les fissures peuvent n’avoir aucun impact, ou traduire un désordre de fondation important. Toutes les fissures ne sont pas graves, et ne signifient pas la même chose, mais vous aurez certainement envie d’en savoir plus avant d’acheter. Une chose que vous pouvez observer en cas de fissure consiste à regarder si la fissure traverse le mur (fissure dite traversante). N’oubliez pas les murs contre terre en cas de sous-sol partiel, les murs de soutènements, et les murs de la piscine quand ils sont visibles depuis le local technique.
  • Ouvertures dans les murs. Si vous envisagez des projets d’aménagements qui nécessiteraient d’ouvrir un mur, vérifiez si le mur en question est porteur, ce qui aura un impact technique et financier sur l’ouverture.

Isolation et confort

  • Exposition. Pour évaluer le confort d’été, d’hiver et la luminosité, prenez votre boussole. L’idéal dépend de votre région, mais le séjour au sud, et les chambres à l’est est une bonne configuration. Prenez également en compte les vents dominants. S’il y a une terrasse, cela vous permettra de savoir si vous serez bien protégés de la pluie : ce n’est pas toujours le cas !
  • Isolation thermique. Ce point est difficile à évaluer sans savoir ce qu’il y a dans les murs… Le plus simple est de se fier au résultat de l’isolation : la consommation de la maison en énergie. Essayez de demander ses factures hivernales au vendeur. Si vous manifestez de l’intérêt pour sa maison, pourquoi refuser de vous les montrer ?Penser qu’on achète pendant une saison, et qu’après les conditions climatiques changent. Difficile d’évaluer le confort d’été et d’hiver pendant les saisons intermédiaires, printemps et automne, pourtant il faut essayer d’imaginer !
  • Isolation phonique. S’il y a un étage, faîtes sauter quelqu’un au-dessus de votre chambre à coucher pour savoir si l’isolation phonique (bruits de choc) est suffisante entre les pièces, à votre goût. Et fermez toutes les fenêtres pour évaluer la transmission des bruits extérieurs. Le bruit est une nuisance, et la tolérance au bruit est différente chez chacun de nous. Aussi, visitez la maison si possible en dehors des zones très calmes (week end, vacances…) pour savoir si elle correspond à votre zone de confort acoustique.

Second oeuvre

  • Revêtement extérieur. Qu’il s’agisse de peinture, de crépis ou d’un bardage bois, évaluez son état car le revêtement vous protège de la pluie et des intempéries, et le refaire coûte toujours cher.
  • Cheminée. Demandez si elle fonctionne, si elle est entretenue, et si elle participe beaucoup au chauffage en hiver.
  • Problèmes d’humidité et d’étanchéité. Guettez les coulures, les traces de remontées d’humidité par le sol, les ‘champignons’, le salpêtre, la condensation, les éventuelles fuites dans les murs.
  • Chauffage / Climatisation. Vérifier le fonctionnement, et les factures d’entretien.
  • Menuiseries extérieures. Vérifiez si le bois est sain et l’épaisseur du verre. Autant il est difficile d’évaluer une menuiserie moderne, autant vous savez qu’un verre très fin de 4mm aura une isolation déplorable.
  • Ventilation. Dans la salle de bains, ou dans une moindre mesure la cuisine, un bon système de ventilation, fonctionnel et entretenu, vous protégera des odeurs et de la condensation.

Autres Risques

  • Risques naturels. A faire dès que la maison suscite votre intérêt : Consultez le PPR (Plan de Prévention des Risques) de la zone, disponible en mairie ou sur internet, selon votre département. Le numéro cadastral de la parcelle peut aider, mais n’est pas nécessaire a priori. Le PPR vous indiquera si la zone est sujette à des risques naturels : inondation, glissements de terrain, risque sismique etc.
  • Termites. Pas de panique si vous voyez des traces de termites, mais il faut alors examiner scrupuleusement tous les bois de la maison, charpente, et menuiseries intérieures et extérieurs. Le diagnostic termites n’est pas forcément une grande aide, car souvent imprécis quant à l’étendue de la présence des termites. Selon l’étendue de la présence des termites, vous pourrez envisager de changer certains bois, ou de traiter.
  • Urbanisme.  Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) peut vous informer sur les servitudes, les droits de passage éventuels, et le COS restant pour savoir si vous avez des possibilités d’agrandissement sur le terrain.

    En principe, le notaire ou l’agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d’urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte, surtout s’il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité.Pour les maisons individuelles, il est indispensable de vérifier que les constructions annexes (garages, abris de jardin, vérandas) ont bien fait l’objet des démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) et que les éventuelles servitudes sont bien respectées.

Environnement

Chacun sait que l’existence de transports en commun, la présence de commerces et d’écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l’immeuble en est dépourvu.

En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d’un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir. Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété autorise l’implantation de tout type de commerce. Mieux vaut éviter le risque d’avoir un jour un « fast-food » en bas de chez soi…

L’état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.

Voisinage immédiat

Sans aller jusqu’à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s’imposent. Elles permettront d’une part de recueillir leurs points de vue sur d’éventuels nuisances ou défauts, d’autre part de vérifier l’absence de « trublions » qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.

Profil du bien

Au-delà de la disposition des pièces ou de l’état du bien, il faut aussi prendre en compte l’étage, s’il s’agit d’un logement collectif. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit.

Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n’interdit de se munir d’une boussole pour vérifier l’exposition des pièces.

Avec la Loi Carrez, en vigueur depuis le 19 juin 1997, tous les avant-contrats et actes authentiques doivent mentionner la surface exacte du bien, dès lors qu’il est situé dans un immeuble en copropriété. C’est une garantie précieuse pour l’acquéreur.
Mais la loi ne concerne pas les maisons individuelles pour lesquelles il n’est pas inutile de procéder à une vérification avec un géomètre-expert. Une éventuelle surestimation de la surface constitue un excellent argument pour négocier le prix à la baisse.

Enfin, pour vérifier l’état du bien, la mise à contribution d’un professionnel du bâtiment n’est pas inutile pour détecter d’éventuels défauts ou vices cachés.
Détail à ne pas négliger dans les logements collectifs : la visite de la cave, pour vérifier que le vendeur emportera bien toutes ses affaires ou qu’elle n’est pas utilisée par des voisins.

Pour les maisons individuelles, il ne faut pas oublier de vérifier l’existence d’une assurance dommages-ouvrages pour les éventuels travaux effectués récemment. Cette assurance vous garantira l’indemnisation des éventuelles malfaçons.

Droits d’enregistrement

Le notaire ou l’agent immobilier est capable de vous donner le montant exact des droits d’enregistrement à prévoir. S’il s’agit d’un logement récent, revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits. Demandez que le prix vous soit précisé TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise.

Charges de copropriété

Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées avec soin. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants. Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales.

Ils permettront d’avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu’ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d’un étage a été refaite, il est probable que d’autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront aussi les éventuels contentieux avec les entreprises concernées.

Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.
Dans les immeubles anciens, les logements du dernier étage doivent faire l’objet de précautions spécifiques. Il arrive, en effet, que ces appartements résultent de la réunion de plusieurs chambres de service. Il faut donc vérifier que les règlements ont bien été respectés (évacuation des eaux, etc.) et qu’il n’y a eu aucune annexion de parties communes (couloir, wc, etc.). Le même problème peut d’ailleurs se poser pour les logements qui ont été rassemblés (annexion d’une portion de couloir) ou qui se situent au rez-de-chaussée (utilisation abusive d’une cour, etc.)

Taxes locales

On pense toujours à demander le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. On pense moins souvent à vérifier que ces montants sont bien basés sur l’état réel du bien, notamment pour les maisons individuelles. Le vendeur a-t-il bien déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications apportées (aménagement de combles, vérandas, etc) ?… S’il ne l’a pas fait ou si ses déclarations sont inexactes, vous risquez de subir une hausse inattendue de ces impôts locaux. Mais ce risque ne concerne naturellement que les maisons individuelles puisqu’il est difficile, dans les logements collectifs, d’augmenter la surface habitable…

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

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OBLIGATIONS RELATIVES À LA CRÉATION OU MODIFICATION D’UN ERP

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L’exploitation d’un Établissement Recevant du Public nécessite de respecter un certain nombre de règles spécifiques. Deux domaines sont particulièrement surveillés : l’accessibilité, ces établissements doivent être accessibles à tous, notamment aux personnes pourvues d’un handicap quel qu’il soit ; la sécurité incendie, doit être au mieux maîtrisée et anticipée, afin de prévenir le risque incendie.

I. DÉFINITIONS

A. Établissement Recevant du Public (ERP)

Sont considérés comme Établissement Recevant du Public tous bâtiments dans lesquels des personnes, en plus du personnel, sont admises (gratuitement ou moyennant une participation quelconque) ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant. Code de la construction et de l’habitation art.R123-2

B. Type et catégorie d’un Établissement Recevant du Public

Les ERP sont caractérisés selon : un type, qui définit la nature de l’exploitation (type M : magasins de vente ; type O : hôtels ; type N : restaurants, débits de boissons ;…) ; une catégorie, qui dépend de l’effectif du public et personnel qu’ils peuvent recevoir.

II. VOS OBLIGATIONS

A. Vous créez votre établissement ou en modifiez l’activité

La création, la modification ou l’aménagement d’un ERP sont sujets à des procédures administratives dans l’objectif de garantir la conformité réglementaire ainsi que la sécurité de tous. Elles engendrent des délais notables, qui doivent être anticipés.

1. Avant de créer, modifier, ou aménager votre ERP

Selon la nature des travaux, devront être déposés auprès des services de la mairie :

  • une autorisation de travaux (modification des cloisons, murs, d’un accès, de l’aspect extérieur (pose de fenêtre, de la couverture), le délai d’instruction du dossier complet peut aller jusqu’à 5 mois. Lorsque les travaux portent sur l’aspect extérieur, l’autorisation de travaux est généralement accompagnée d’une déclaration préalable aux travaux auprès du service d’urbanisme ;
  • un permis de construire (création d’une surface de plus de 20m²), le délai d’instruction du dossier complet peut aller jusqu’à 6 mois.

Le Maire émet, après avis des commissions compétentes (sécurité et accessibilité), une autorisation ou un refus de travaux. Passé les délais d’instruction, l’absence de réponse vaut acceptation.

2. Réalisation de vos travaux

Après la réception de l’autorisation de travaux ou du permis de construire par le Maire, ceux-ci peuvent commencer. Pour les établissements de catégorie 1 à 4, il est préconisé à l’exploitant de se rapprocher au plus tôt d’un organisme agréé pour la vérification réglementaire après travaux.

3. Avant d’ouvrir votre ERP

L’ouverture d’un ERP doit être anticipée. Une demande d’autorisation d’ouverture doit être déposée auprès des services du Maire au minimum 30 jours avant l’ouverture officielle. Durant ce délai, une visite de la commission de sécurité est effectuée. Elle a pour objectif de vérifier la conformité de la construction et des installations techniques. Chaque établissement est traité distinctement selon son type et sa catégorie. La commission émet un avis consultatif transmis au Maire, qui rend l’avis final. En cas d’avis favorable, un arrêté d’ouverture sera émis ainsi qu’un procès-verbal. L’exploitant pourra ouvrir son établissement.

B. Vous avez l’autorisation d’ouvrir votre établissement

1. Tenue d’un registre de sécurité

Dès l’ouverture de l’établissement, un registre de sécurité doit être constitué. Il consigne l’ensemble des renseignements relatifs à la sécurité : travaux réalisés, formations suivies, moyens d’extinction existants ainsi que la date, l’objet, les observations des vérifications techniques ou contrôles et l’identité du vérificateur. Il permet d’avoir un historique de ce qui a été fait. En permanence disponible, il fait preuve de bonne foi en cas de sinistre et de litige. Sa mise à jour doit s’effectuer à chaque vérification d’une installation, changement ou réorganisation d’une installation.

2. Vérifications périodiques

Les exploitants sont tenus de s’assurer que les installations sont établies et entretenues en conformité avec les dispositions de la réglementation. Ils font réaliser périodiquement les vérifications nécessaires par des organismes agréés. Le contrôle exercé par l’administration ou par les commissions de sécurité ne les dégage pas des responsabilités qui leur incombent personnellement. Code de la construction et de l’habitation art .R 123-43 Lorsque les dispositions réglementaires le permettent, les vérifications techniques peuvent être effectuées par un technicien compétent sous la responsabilité de l’exploitant. Les installations techniques contribuant à la sécurité incendie et vis-à-vis du risque de panique sont contrôlé une fois an (par un organisme agréé ou un technicien compétent). Par installations techniques, on entend par exemple : les installations électrique et gaz, les extincteurs, l’éclairage de sécurité, le désenfumage, etc.

3. Formation du personnel

La formation incendie, mise en place par l’employeur, permet aux salariés d’agir au mieux en cas d’incendie. L’ensemble du personnel doit être formé à la sécurité incendie et à la manipulation des moyens de première intervention. Code du travail art R. 4227-39 Tous les 6 mois, des exercices de sécurité doivent être effectués par les salariés afin qu’ils s’entrainement à exécuter les diverses manœuvre nécessaires.

4. Affichages obligatoires relatives à la sécurité

Pour les établissements de catégorie 1 à 4,

la consigne de sécurité : elle donne les informations sur la conduite à tenir en cas de sinistre. Elle comprend :

  • la désignation des responsables du matériel de secours et des personnes chargées d’organiser l’évacuation en cas d’incendie,
  • les modalités d’alerte des pompiers,
  • les dispositions à prendre pour assurer la sécurité du public et du personnel,
  • les dispositions à prendre pour favoriser l’évacuation des personnes en situation de handicap,
  • la mise en œuvre des moyens de secours,
  • l’accueil et le guidage des pompiers.

le plan général d’intervention : il permet d’indiquer aux services de secours les divers éléments nécessaires à leurs interventions. Dessus figurent :

  • les dégagements,
  • les espaces d’attente sécurisés,
  • les cloisonnements principaux,
  • les locaux à risques,
  • les dispositifs de sécurité et les moyens d’extinction,
  • l’emplacement des organes de coupure des sources d’énergie et des fluides.

Il doit être présent à chaque niveau de l’établissement.

Les plans et consignes doivent être mis à jour. Ces affichages doivent être placés à proximité immédiate des escaliers, ascenseurs et/ou à tout endroit où ils seront facilement lisibles.

Pour les établissements de 5ème catégorie, la consigne de sécurité doit comporter :

  • le numéro d’appel des pompiers,
  • l’adresse du centre de secours de premier appel, et les dispositions immédiates à prendre en cas de sinistre ;
  • un plan d’intervention doit également être présent selon les mêmes modalités que les autres catégories.

En complément, pour les établissements de 5 ème catégorie comportant des locaux à sommeil,

  • un plan d’orientation simplifié à chaque étage au niveau des escaliers,
  • un plan sommaire de repérage dans chaque chambre par rapport aux dégagements à utiliser en cas d’incendie

5. Modifications intervenant au cours de l’exploitation

Quelles que soient les modifications survenant dans l’exploitation d’un ERP, l’exploitant doit en informer le Maire.

Changement d’exploitant

Lorsqu’il y a un changement d’exploitant sans modification de l’activité, les délais de vérifications périodiques restent inchangés. Il est préconisé au nouvel exploitant de vérifier les justificatifs, Procès-Verbaux (PV) et le registre de sécurité.

Changement d’activité – Fermeture de plus de 10 mois

Si l’ERP est fermé plus de 10 mois consécutif, lors de sa réouverture il est considéré comme un nouvel ERP. L’exploitant doit suivre les procédures décrites précédemment, dans a partie II.A, et doit être en règle avec la réglementation en vigueur

III. CATÉGORIES DES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC CATÉGORIES D’ERP ERP ACCUEILLANT

  • 1re catégorie plus de 1 500 personnes
  • 2e catégorie plus de 700 personnes
  • 3e catégorie plus de 300 personnes
  • 4e catégorie moins de 300 personnes et au-dessus d’un seuil variable selon
  • 5e catégorie au-dessous du même seuil

 

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Changer la destination d’un local

long15Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.

 

Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.

Les neuf statuts sont les suivants :

  • l’habitation
  • l’hébergement hôtelier
  • les bureaux
  • le commerce
  • l’artisanat
  • l’industrie
  • l’exploitation agricole ou forestière
  • l’entrepôt
  • les services publics ou d’intérêt collectif

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi,  si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau du cerfa (cadre 5.x, colonne D ) celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ». Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.Découvrez notre article sur le changement d’usage. A retenir sur le changement de destination. En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire. Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Pose d’un velux , quelles sont les démarches ?

long13Pose d’un velux sur le toit : faut-il faire une déclaration ?

Contrairement aux idées reçues, comme pour les fenêtres classiques, les nouvelles ouvertures sur les toits sont également soumises à des règles, mais surtout à des réglementations strictes. Comment ça marche ?

Ce que dit la loi

La législation concernant l’installation ou la rénovation d’une fenêtre de toit est dans un premier temps régie par le code civil aux articles 675 à 680. Celui-ci prévoit tous les cas de figure selon l’emplacement, l’orientation ou encore la surface nécessaire pour installer ou changer une fenêtre de toit.

  • Déclaration de travaux : il est nécessaire de déposer une déclaration de travaux en mairie pour une création d’ouverture de toit. Un permis de construire sera nécessaire si une nouvelle surface de plancher supérieure à 20m2 est créée ou si l’installation est située dans un environnement de site classé (monument historique).
  • Mur non mitoyen: les fenêtres de toit sont considérées de la même manière que les fenêtres traditionnelles et, de ce fait, sont soumises aux mêmes règles en matière de voisinage.
  • Pour la vue droite, c’est-à-dire une vision directe sur la propriété voisine lorsque l’on se place dans l’axe d’ouverture et que l’on regarde droit devant soi sans se pencher, la distance minimum doit être de 1,90m à partir de l’extérieur de la fenêtre jusqu’à la limite de propriété voisine.
  • Pour la vue oblique, c’est-à-dire quand l’accès visuel sur la propriété voisine n’est pas direct (il faut se pencher à droite ou à gauche), la distance minimum à respecter doit être de 0,60m entre la fenêtre et la limite de propriété. Cette distance se mesure en tenant compte de l’angle d’ouverture jusqu’à la limite de propriété.
  • En cas d’absence de vue, si l’ouverture n’offre aucune vision sur la propriété voisine, les distances réglementaires ne sont pas applicables. C’est le cas pour un mur, un toit fermé, des champs, un terrain vague, le ciel, une rue.
  • Pour l’installation d’un « jour de souffrance » ou d’une « fenêtre opaque » (celle-ci  ne s’ouvre pas et ne laisse pas passer le regard), la lumière doit juste être installée à 2,60m au dessus du plancher pour un rez-de-chaussée, et à 1,90m au dessus du plancher au 1er étage.
  • Mur mitoyen : si votre propriété est mitoyenne de celle de votre voisin, alors il faudra impérativement son accord pour installer une fenêtre de toit. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas entreprendre quoique ce soit.
  • Le cas de la Copropriété : si vous habitez en copropriété, il vous faudra impérativement l’accord de la copropriété pour entreprendre des travaux car cela change l’aspect extérieur du bâtiment. Celle-ci peut en effet refuser votre demande. Mais une explication détaillée (pour des économies d’énergie notamment) suffit généralement à les convaincre de valider vos travaux.

L’urbanisme local

Si le code civil prévaut dans un premier temps, d’autres textes législatifs peuvent lui emboîter le pas et faire office de référence au niveau local.
Nous pouvons citer la Carte communale et le Plan local d’urbanisme (PLU) qui s’appliquent au niveau communal. Il y a également le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et le Schéma de cohérence territoriale (Scot) qui s’appliquent au niveau intercommunal.

Si vous souhaitez installer ou changer une fenêtre de toit, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si une carte communale, un PLU, un PLUi ou un Scot existe sur votre territoire.

Les normes des fenêtres

Les fenêtres de toit sont un excellent moyen d’aménager vos combles : peu onéreuses et esthétiques, elles sont une source très importante de luminosité et de chaleur. Cependant, certaines normes et certifications sont indispensables. Voici les principales :

  • La norme CE : la norme CE (Communauté européenne) est obligatoire sur tous les produits commercialisés en Europe. Il ne classe pas les produits en fonction de leur qualité mais garantit le respect des normes européennes.
  • La norme NF : la norme NF (Norme française) est la plus connue en France. Attention : elle n’est pas obligatoire. Elle garantit cependant la qualité et la sécurité des menuiseries.
  • La certification Cekal : la certification Cekal est vivement conseillée. Elle est la plus courante et garantit l’étanchéité des doubles vitrages pendant 10 ans. Elle garantit également les performances thermiques et acoustiques des doubles vitrages.
  • La classification AEV : la classification AEV indique la perméabilité à l’air (A), l’étanchéité à l’eau (E) et la résistance au vent (V) d’une fenêtre. Elle doit être clairement indiquée. Elle dépend de plusieurs facteurs comme la région d’habitation ou la hauteur des fenêtres.
  • La certification Qualibat : assure la qualité des entreprises du bâtiment. Elle vous garantit un chantier de qualité et une mise en œuvre soignée, réalisée par des professionnels formés et compétents.
  • Le label CSTBat : le label CSTBat est délivré par le CSTB. Il garantit la qualité de fabrication des menuiseries pendant 10 ans.
  • L’autocertification : c’est une certification non officielle largement répandue chez les fabricants. Dans ce cas, le fabricant lui-même engage sa responsabilité sur la qualité de ses produits.
  • Le label Acotherm : il garantit l’isolation thermique et acoustique des vitrages et des menuiseries, comme la certification Cekal.

Les normes de pose : le DTU

Si vous passez par un professionnel pour effectuer vos travaux, celui-ci doit garantir la qualité de ses produits et de la pose. Pour que cette garantie s’applique, le professionnel doit respecter des normes de pose établies par un organisme, le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), sous forme d’un Document technique unifié (DTU).

Le DTU (Document technique unifié) est le cahier des charges regroupant toutes les conditions techniques que l’entrepreneur devra respecter pour choisir et mettre en œuvre les matériaux.

A noter qu’en cas de litige, la garantie décennale ne peut s’appliquer si le professionnel n’a pas respecté le DTU.

Des aides disponibles

Améliorer la performance énergétique des logements est une priorité du gouvernement. L’installation d’une fenêtre de toit vous permet de réduire la consommation énergétique de votre logement et ainsi réaliser des économies d’énergie. Pour encourager cette rénovation, l’Etat a mis en place :

  • la TVA réduite à 5,5% au lieu de 10%.
  • un crédit d’impôt transition énergétique (CITE) porté à 30% dans le cadre de la loi de finances 2015 et du projet de loi pour la transition énergétique voté le 14 octobre à l’Assemblée nationale(2).
  • l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) qui permet de financer des travaux améliorant la consommation énergétique d’un logement. Il est accordé sous certaines conditions relatives à la situation du logement et à la nature des travaux envisagés. Ce prêt est accordé jusqu’au 31 décembre 2015.
  • l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui accorde des subventions pour la réalisation de travaux dans les logements ou immeubles anciens. Ces aides s’adressent aussi bien aux propriétaires qui louent ou occupent leur logement, qu’au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Pour obtenir certaines aides, vos fenêtres doivent répondre à un minimum de performance thermique et/ou acoustique. Nous vous conseillons là aussi de vous renseigner auprès de votre mairie/centre des impôts.

A noter que le Crédit d’impôt est cumulable  :

  • avec l’éco-PTZ si les revenus du foyer fiscal de l’avant dernière année précédent l’offre de prêt n’excède pas 30.000€
  • avec les aides de l’Anah en déduisant le prix des dépenses aux autres aides ou subventions.

Pour changer ou installer une fenêtre de toit, faites confiance à un professionnel. Réaliser ces travaux par vous-même (après avoir obtenu la déclaration de travaux ou le permis de construire) est possible mais vous augmentez le risque de malfaçon, avec des fuites thermiques ou d’humidité, et donc de devoir refaire vos travaux plus tard .

Besoin d’aide ? D’une information ? D’un devis ?  contactez nous par mail : mfarchitecte@gmail.com

Piscine : Quelles démarches ?

Déclaration de travaux

La déclaration de travaux est nécessaire dans plusieurs cas :

  • piscines hors-sol de plus de 1 m de hauteur, de plus de 20 m² de surface et situées à moins de 3 m des limites de votre propriété ;
  • piscines enterrées ou semi-enterrées non couvertes de moins de 100 m² de surface, de 60 cm de hauteur, sans local technique ;
  • piscines couvertes construites sur un terrain déjà bâti.

Bon à savoir : les piscines d’une superficie inférieure à 10 m² ou les piscines hors-sol (quelle que soit leur superficie) installées pour une durée inférieure à 3 mois ne sont soumises à aucune déclaration.

Dossier

Le formulaire de déclaration préalable de travaux est disponible à la mairie de votre commune. Le dossier contient :

  • un formulaire de déclaration de travaux (Cerfa n° 13703-3, téléchargeable sur Internet) ;
  • le plan de masse (plan de votre installation) ;
  • le plan de situation de votre terrain ;
  • un plan de coupe du terrain ;
  • le plan de votre projet : forme, couleurs, matériaux de la piscine ;
  • parfois d’autres documents complémentaires (selon les communes).

Une fois rempli et déposé en 3 exemplaires à votre mairie, il vous faudra attendre environ 1 à 2 mois avant de recevoir l’autorisation de travaux.

Après la délivrance

Cette autorisation est en principe valable deux ans, les travaux ne pouvant être interrompus plus d’un an. Un décret du 29 décembre 2014 fait cependant passer ce délai à 3 ans dans les cas suivants :

  • déclaration obtenue entre le 30 décembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • déclaration dont la durée de validité court au 30 décembre 2014 ;
  • déclaration ayant fait l’objet d’une prolongation avant le 30 décembre 2014 et étant toujours en cours de validité à cette date.

Une fois que vous disposerez de cette autorisation de travaux, vous aurez le droit de vous lancer dans la construction de votre piscine.

Cependant, vous ne devez pas omettre le droit des tiers : les tiers ont 1 mois pour s’opposer à votre projet s’ils considèrent que cela leur porte préjudice. Aussi, il est conseillé d’attendre 1 mois après l’obtention de votre autorisation pour commencer les travaux.

Permis de construire

Le permis de construire n’est pas nécessaire dans la plupart des cas pour la construction de piscines. Les installations concernées par ces dispositions sont les suivantes :

  • piscines couvertes : piscines d’intérieur ou piscines avec abri de plus de 20 m² ;
  • piscines non couvertes enterrées ou semi-enterrées de plus de 100 m² de surface, de plus de 60 cm de hauteur hors sol ou avec construction d’un local technique ;
  • piscines couvertes par un abri dont la hauteur est supérieure à 1,80 m ;
  • piscine avec un local technique ayant une emprise au sol de plus de 20 m².
Dossier

Le dossier de demande de permis de construire s’obtient :

  • à la mairie de votre commune ;
  • à la DDE : direction départementale de l’équipement.

Ce dossier doit contenir :

  • le formulaire de demande de PC (Cerfa n° 13406-01, téléchargeable sur Internet) ;
  • le plan de masse (plan de votre installation) ;
  • le plan de situation de votre terrain ;
  • le plan de votre projet : forme, couleurs, matériaux de la piscine ;
  • parfois d’autres documents complémentaires (selon les communes) :
    • une notice descriptive pour expliquer en détail votre projet ;
    • un document graphique pour permettre d’apprécier l’intégration du projet dans son environnement (photomontage ou perspective) ;
    • deux photographies représentant le terrain avant les travaux : une dans son environnement proche et l’autre dans son environnement lointain.

Il est à remettre en 4 exemplaires à votre mairie en main propre ou par courrier avec un recommandé avec accusé de réception (RAR).

Après la délivrance

Comptez environ 2 mois avant d’obtenir une réponse de votre commune. À compter de sa délivrance, il est en principe valable 2 ans (3 ans pour les permis de construire délivrés entre le 30 décembre 2014 et le 31 décembre 2015 ou en cours de validité au 30 décembre 2014).

Au moment de commencer les travaux, affichez devant chez vous votre numéro de permis de construire et envoyez à votre mairie une déclaration d’ouverture de chantier.

À noter : tenez compte du droit des tiers avant de commencer vos travaux : patientez 1 mois !

Pas de formalités

Certaines installations ne nécessitent pas de déclaration de travaux ni de permis de construire. Ces dispositions s’appliquent pour :

  • les piscines hors-sol :
    • démontables ;
    • de moins de 1 m de hauteur ;
    • de moins de 20 m² de surface ;
    • situées à plus de 3 m des limites de votre propriété.
  • les locaux techniques de moins de 2 m² au sol et de moins de 1,50 m de haut.

Pour en être sûr, adressez-vous à la mairie de votre commune.

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Quelles règles respecter pour transformer votre garage en pièce à vivre ?

 

Quelles sont les autorisations nécessaires pour transformer le garage en chambre ou en bureau par exemple ? Quand doit-on faire une demande préalable de travaux ? Quand doit-on faire une demande de permis de construire ? Doit-on faire appel à un architecte pour aménager une pièce à vivre dans le garage ? Qu’en est-il du stationnement de voiture ?

Nos réponses ci-après pour faire le point sur le sujet et éclaircir les zones d’ombres avant de lancer les travaux !

Que faire pour transformer votre garage en pièce supplémentaire ?

Économe et facile à mettre en place, l’installation de mètres carrés supplémentaires pour une chambre, une salle de jeux ou un bureau à la place de votre garage demande de respecter certaines procédures et obtenir certaines autorisations avant de procéder au début du chantier. Rien d’insurmontable toutefois, mais il faut en passer par là pour pouvoir profiter de cette pièce en plus ! Pensez également à prévoir une isolation performante !

Quelles sont règles à respecter pour créer une nouvelle surface habitable ?

Il vous faut vérifier certains points avant de vous lancer dans cet aménagement de garage en pièce à vivre :

=> Calculez la surface habitable maximale de votre terrain

En effet, si les termes vous sont familiers, difficile parfois d’y comprendre quelque chose. Votre maison est actuellement située sur un terrain qui possède un coefficient d’occupation du sol défini.  Le COS, coefficient d’occupation des sols se multiplie par la surface de votre terrain pour obtenir la surface habitable maximale autorisée. Autrefois utilisée pour ces calculs, le SHON et le SHOB ne sont plus en vigueur aujourd’hui.

Les nouvelles dénominations sont l’emprise au sol et la surface de plancher :

  • cette surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m. On la calcule à partir du nu intérieur de l’habitation, en excluant donc les cloisons isolantes,
  • l’emprise au sol comprend la surface au sol résultant de la projection des éléments de votre construction : débords et surplombs comme les balcons ou loggias par exemple.

La surface de votre garage doit être ajoutée pour connaitre la surface de plancher ou l’emprise au sol et ainsi savoir si l’ensemble respecte le COS de votre terrain.

Votre logement est dans une zone couverte par un PLU ? Vous n’avez plus l’obligation de respecter le COS.

=> Devez-vous faire une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire ?

Si votre commune n’est pas couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Si votre commune est couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher est comprise entre 20 et 40 m² et porte la surface habitable totale à plus de 150 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Le délai pour recevoir un accord pour une demande préalable est d’un mois (plus un mois si vous êtes dans un secteur sauvegardé). Le délais pour un permis de construire est de trois mois.

Pour les projets compris entre 10 et 20 m2, la demande préalable suffit car la transformation d’un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vue de l’article R421-17-b du nouveau code de l’urbanisme qui précise que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ».

=> Vérifiez que vous n’êtes pas obligé de refaire une place de stationnement

Certains PLU et règlements de lotissement imposent une place de stationnement couverte pour les maisons individuelles ainsi qu’une place de parking extérieure. En transformant votre garage en pièce à vivre, vous supprimez de fait cette place de stationnement couverte. Cela signifie qu’il vous faut en recréer une sur votre terrain. C’est facilement faisable avec un abri de voiture ou un carport élaboré. Si vous n’avez pas la surface suffisante, vous risquez d’être redevable d’une taxe pour la non réalisation d’une place de stationnement.

La transformation de la porte du garage en ouverture vitrée est-elle considérée comme une modification de façade ?

Oui, même si vous gardez votre porte de garage comme volet devant la baie vitrée.

Devez vous faire appel à un architecte ?

Si votre surface habitable totale (maison + garage) dépasse 150 m2 , vous devez faire appel à un architecte.

Ce changement va-t-il augmenter vos impôts ?

Selon votre projet, vous allez devoir payer une taxe locale d’équipement et une taxe de raccordement au tout à l’égout. Votre surface habitable augmente, donc votre impôt foncier va augmenter. Les services des impôts sont directement informés de ce changement par le service de l’équipement.

Ne vous découragez pas trop vite !

La transformation d’un garage en pièce à vivre reste une bonne solution pour agrandir sa maison à moindre coût.

Quels sont les travaux à faire ?

1- Remplacer la porte de garage

Le premier poste travaux pour transformer son garage consiste à remplacer la porte du garage par une baie coulissante muni si possible d’un caisson pour volet roulant. Ces travaux sont très faciles à faire réaliser et les prix iront de 1000 € pour une baie en PVC à 2500 € pour une baie en alu à rupture de pont thermique équipée de double vitrage argon et d’un volet roulant alu.

2- Isolation

Le deuxième poste concerne l’isolation du garage : faire réaliser un doublage isolant sur l’ensemble des murs donnant sur l’extérieur sans oublier les rampants de toitures. Le budget pour un garage de 15 m2 au sol va de 1000 à 1500 € suivant les procédés d’isolation, l’épaisseur de l’isolant.

3- Électricité

L’électricité sera également à mettre aux normes suivant le futur usage du garage et le budget pourra aller de 300 à 1500 € selon le type de pièce à aménager: points lumineux, prises, interrupteurs…

4- Chauffage

Le chauffage pour chauffer votre nouvelle pièce pourra être un mode de chauffage séparé de l’installation de la maison ou relié aux système de chauffage actuel : le plus économique étant de faire poser des radiateurs électriques.

5- Sols

Les revêtement de sol sur l’ancienne dalle : là vous avez le choix de tous les types de revêtements carrelage, parquet, stratifié, lino, moquette, sol souple  etc …

6- Finition

Restera les finitions de peintures et tapisserie pour les adeptes de ce type de revêtement.

En conclusion ….

Le budget pour transformer votre garage en pièce à vivre dépendra du niveau des prestations à faire réaliser mais à partir de 500 € / m² vous pouvez déjà avoir une transformation de bonne facture.

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 MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Quelle démarche pour construire un abri de jardin ?

Dans le cadre qui nous intéresse ici : la construction d’un abri de jardin, il est donc important de savoir qu’un abri de jardin représente à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.

Une fois la possibilité de construire déterminée, ce sont donc les surface de plancher et emprise au sol du futur abri de jardin qui vont définir si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, voire si votre abri ne nécessite aucune autorisation.
La construction d’un abri de jardin est, en effet, régit par les mêmes règles d’urbanisme que toute construction édifiée sur un terrain comportant déjà, ou non, un bâtiment quel qu’il soit.
La règle en la matière est donc la suivante :

  • si la surface de plancher ET l’emprise au sol de votre projet sont inférieures ou égales à 5m², dans la mesure où la hauteur au-dessus du sol de l’abri ne dépasse pas les 12m, alors il n’y aura aucune formalité à accomplir (sauf si vous êtes dans un secteur sauvegardé ou site classé). La construction de l’abri de jardin devra toutefois se conformer au PLU (ou à tout règlement d’urbanisme local) quant à son implantation sur le terrain ;
  • si l’une des deux surfaces de référence dépasse les 5m², alors la construction de l’abri de jardin devra faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors qu’aucune des deux surfaces (surface de plancher, emprise au sol) n’est supérieure à 20m² ;
  • enfin, s’il dépasse les 20m², soit de surface de plancher, soit d’emprise au sol, alors c’est un permis de construire qu’il faudra déposer.

Pour rappel, la surface de plancher est la somme de l’ensemble des surfaces de plancher construites, closes et couvertes, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades (voir le calcul de la surface de plancher en image sur un cas concret). L’emprise au sol est la projection verticale des volumes de la construction (murs compris, donc) tous débords et surplombs inclus. Le calcul de l’emprise au sol illustré sur un projet de une maison individuelle vous permettra d’en savoir un peu plus à ce sujet.

N’oubliez pas que, quelle que soit votre construction et la démarche administrative à prévoir, vous devez vous conformer au règlement d’urbanisme local (PLU) pour être sûr de construire légalement. Le PLU vous indiquera la hauteur de la construction, les matériaux apparents utilisables, les distances aux limites de votre terrain …
Sans quoi, votre demande pourra être refusée par la mairie.

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Prix du permis de construire

Le prix du permis de construire comporte certaines taxes et le coût de l’architecte le cas échéant.

Le dépôt d’une demande de permis de construire est gratuit, mais d’autres coûts peuvent venir s’ajouter au prix de la construction : taxes, frais d’architecte, etc.

À noter : la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 a abaissé le seuil de recours à un architecte de 170 à 150 m². Le décret d’application n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 fixe l’entrée en vigueur du nouveau seuil au 1er mars 2017.

Prix du permis de construire : les taxes locales

Différentes taxes locales viennent s’ajouter au coût de la construction :

TAXES LOCALES : PRIX DU PERMIS DE CONSTRUIRE
TAXES EXPLICATIONS
Taxe d’aménagement
  • Les opérations d’aménagement et de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments sont concernés.
  • Tous les travaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable.
  • La taxe d’aménagement se déclenche à compter de la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
  • Le calcul de la taxe d’aménagement : surface de construction × valeur/m² × taux du secteur.
Taxe foncière sur les propriétés bâties
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties est payée chaque année par le propriétaire de la construction.
  • La possession d’une construction au 1er janvier rend son propriétaire redevable pour l’année en cours.
  • Les nouvelles constructions sont soumises à une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours avant leur achèvement.
  • Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties est fondé sur 3 éléments :
    • valeur locative cadastrale,
    • coefficient de revalorisation annuelle,
    • taux d’imposition voté par les collectivités locales.
Taxe d’habitation
  • La taxe d’habitation est redevable sur les :
    • appartements,
    • maisons,
    • dépendances situées à moins d’1 km du logement (ex : garages, remises, etc.)
  • C’est la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances qui sert au calcul de la taxe d’habitation.
  • Cette valeur locative cadastrale est ensuite pondérée par la situation familiale et les revenus ; ce qui donne une valeur locative nette.
  • Puis, les services fiscaux appliquent à la valeur locative nette les taux d’imposition votés par les collectivités locales.

À noter : Plus une nouvelle construction aura une superficie élevée, plus le montant des taxes en sera augmenté. La valeur locative cadastrale dépend aussi des éléments de confort de la construction (nombre de fenêtres, balcon, nombre de salles de bains, etc.).

Prix du permis de construire : le coût d’un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction de plus de 150 m² de surface de plancher.

Les honoraires des architectes sont libres et varient selon :

  • les régions,
  • la complexité du projet,
  • et la renommée du professionnel.

Les tarifs des architectes sont souvent calculés en pourcentage du coût des travaux et varient :

  • entre 2,5 % et 4 % du coût total des travaux pour l’étude et la conception du projet, jusqu’au permis de construire ;
  • entre 9 % et 12 % du coût total des travaux pour une maîtrise d’œuvre complète (conception, permis de construire, consultation des entreprises, exécution).

Pour une construction neuve, vous pouvez estimer vos travaux 1400 € HT/m², selon le niveau de prestations.

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MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Que choisir entre permis de construire et déclaration de travaux ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des documents administratifs qui permettent de vérifier qu’un projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme.

Règles : permis de construire ou déclaration de travaux ?

Voici quelle est la règle d’application pour ces deux documents :

  • constructions neuves : permis de construire exigé, mais simple déclaration pour les constructions de faible importance ;
  • constructions existantes : déclaration de travaux exigée, mais permis de construire lorsque les modifications sont importantes.

Permis construire : constructions neuves et modifications

Dans certains cas précis, la question permis de construire ou déclaration de travaux ne se pose pas : le permis de construire s’impose.

 

Le permis de construire est exigé pour :

  • les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher ;
    • s’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 m², ce seuil est abaissé à 20 m² ;
  • le changement de destination d’un bâtiment, dès qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ;
  • la modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur.

Déclaration travaux : modifications et petites constructions

Quand le permis de construire n’est pas nécessaire : la déclaration de travaux.

La déclaration de travaux est nécessaire pour :

  • la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² (au-delà, il faut un permis de construire) ;
  • les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation (création ou modification des ouvertures extérieures) ;
  • le changement de destination d’un bâtiment (ex. : transformer un atelier en habitation) ;
  • l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher.

Permis de construire ou déclaration de travaux : les cas

Voici un tableau synthétique des différentes situations dans lesquelles il est nécessaire de choisir entre permis de construire ou déclaration de travaux :

PERMIS DE CONSTRUIRE OU DÉCLARATION DE TRAVAUX ?
Nature des travaux ou des constructions Autorisations nécessaires ou non
Permis de construire Demande de travaux Absence de formalité
Aménagements intérieurs. Création ou augmentation de la surface d’habitation de plus de 20 ou 40 m². Création d’un espace supplémentaire de moins de 20 ou 40 m². Jusqu’à 5 m².
Changement de destination d’un bâtiment. Si modification de la structure porteuse et de la façade. Autres modifications même sans travaux.
Construction nouvelle. Plus de 20 ou 40 m². Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Jusqu’à 5 m².
Travaux d’agrandissement. Plus de 20 ou 40 m². Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Jusqu’à 5 m².
Abri de jardin. Plus de 20 ou 40 m². Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Si l’abri fait jusqu’à 5 m².
Barbecue. Si plus de 5 m² d’emprise au sol. Jusqu’à 5 m² d’emprise au sol.
Clôture. Si le mur fait plus de 2 m de hauteur. En deçà de 2 m de hauteur.
Éolienne. Hauteur égale ou supérieure à 12 m. Moins de 12 m de hauteur.
Garage. Plus de 20 ou 40 m². Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte). Plus de 35 m² de surface de plancher. Jusqu’à 35 m² de surface de plancher.
Maison sur pilotis. Plus de 20 ou 40 m². Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Piscine extérieure. Bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur. Bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur. Bassin inférieur ou égal à 10 m².
Ravalement. Obligation de DT.
Statues, monuments, œuvres d’art. Hauteur égale ou supérieure à 12 m et plus de 40 m3 de volume. Moins de 12 m de hauteur et de 40 m3 de volume.
Terrasse. Plus de 20 ou 40 m² Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Jusqu’à 5 m².
Véranda. Plus de 20 ou 40 m² Plus de 5 m²
et jusqu’à 20 ou 40 m².
Jusqu’à 5 m².

À noter : le seuil de 20 % s’applique quand il n’y a pas de plan local d’urbanisme (PLU), ou quand la surface totale de la construction est portée à plus de 150 m².

Bon à savoir : l’article L152-5 du Code de l’urbanisme prévoit que l’autorité compétente peut faciliter les travaux d’isolation en dérogeant aux règles du PLU « relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :

  1. La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
  2. La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
  3. La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ». Un décret d’application du 15 juin 2016 définit les conditions d’exercice de ce droit.

Conseils pour obtenir l’autorisation de la mairie

Il est impératif de justifier de la conformité de vos travaux, à travers des factures que l’entreprise de construction mettra à votre disposition.

Lors de l’établissement des contrats de construction, il est recommandé de porter attention à l’échelonnement de vos budgets en fonction des étapes du projet : début des travaux, contenus et attentes, qualité des matériaux, procédure de rémunération, date d’achèvement, réserves en cas de défaut…

Un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable nécessite l’intervention d’un architecte pour le montage . Si vous n’êtes pas tenu par le recours à un architecte, veillez à ce que la personne désignée pour le réaliser soit qualifiée. L’établissement d’un dossier vous impose de délivrer des plans précis et en surélévation de votre maison, avant et après travaux.

Le service d’urbanisme quand il est installé au sein de votre commune fait également office de conseil et d’orientation. Vous pouvez le cas échéant prendre rendez-vous pour de l’accompagnement. Dans le cas contraire veuillez vous référer aux services départementaux (communauté de communes, département…).

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Quelles constructions ne nécessitent pas de permis de construire ?

De nombreuses extensions ou constructions n’exigent pas de demande de permis de construire. Toutes les constructions extérieures et intérieures ne modifiant pas la destination de l’habitation sont exemptes de permis de construire et dans la majorité des cas, seule une déclaration préalable auprès de la mairie suffit. La condition principale est que la totalité de la construction (agrandissement compris) ne dépasse pas 150 m².

De façon générale

Lors d’un agrandissement ou d’un aménagement sur une construction existante, une déclaration préalable est suffisante :

  • S’il s’agit de travaux d’agrandissement de la surface au sol de moins de 5 m² (hors secteur sauvegardé), aucune formalité n’est nécessaire.
  • S’il s’agit de travaux d’agrandissement compris entre 5 et 20 m² d’emprise au sol, une déclaration préalable de travaux est nécessaire.
  • Si l’habitation est située dans une zone urbaine couverte par un PLU (plan local d’urbanisme), la superficie d’agrandissement sans permis de construire est portée à 40 m².

Travaux d’intérieur

Principe général

Les travaux réalisés à l’intérieur d’un bâtiment sont exemptés de permis, à partir du moment où ils n’entraînent aucune modification générale de l’habitation, qu’ils ne modifient pas sa destination, son aspect général et ses volumes.

Exception

Il faut bien noter que la création de niveaux supplémentaires intérieurs est soumise à un dépôt de permis de construire.

Modification de l’extérieur d’une habitation

Les travaux extérieurs comme le ravalement, la pose de nouvelles fenêtres, le changement d’un portail, la réfection d’une terrasse ne nécessitent pas la demande d’un permis de construire.

La terrasse

L’aménagement sur les terrasses dont la hauteur n’excède pas 0,60 m, et les ouvrages extérieurs ayant une surface au sol inférieure à 2 m et une hauteur maximale de 1,50 m entrent dans ce cadre.

La piscine

La création d’une piscine non couverte ou hors-sol (ex : gonflable) n’exige aucune autorisation administrative, à condition :

  • de ne pas dépasser 10 m² de surface ;
  • d’être installée pour une durée n’excédant pas 3 mois.

Cas des abris de piscine

En revanche, l’installation d’abris de piscine sur une piscine existante peut, selon leur forme et leur hauteur, nécessiter différentes formalités.

Formalités nécessaires Hauteur de l’abri
Abri < 1,80 m 1,80 m < Abri < 4 m Abri > 4 m
Surface couverte Surface couverte ≤ 20 m² Aucune autorisation nécessaire Déclaration préalable de travaux Permis de construire
Surface couverte ≥ 20 m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire Permis de construire

Exemples de constructions sans permis de construire

Les articles R421-1 et suivants du Code de l’urbanisme décrivent les différents types de constructions par principe exemptés d’un dépôt de permis de construire.

Constructions soumises à une déclaration de travaux

Peuvent être soumises à une simple déclaration de travaux la mise en place :

  • d’une cabane de jardin ou d’un poulailler dont la surface n’excédera pas 20 m² ;
  • d’une piscine de plus de 10 m² dont la hauteur, couverture incluse, ne dépasse pas 1,80 m ;
  • d’une pergola.

Constructions dispensées de toutes formalités

Une piscine dont le bassin est inférieur à 10 m² est dispensée de toutes formalités.

Il en est de même pour une éolienne terrestre dont la hauteur n’excède pas 12 m, sauf si elle est implantée dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé.

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