Tous les points à vérifier avant d’acheter une maison

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La différence entre acheter une maison existante, ou construire, réside dans les normes.

Pour s’assurer de la qualité de sa maison, celui qui construit se repose sur les normes de construction actuelles, gages de qualité. Alors qu’une maison existante peut être soumise à de (très) vieilles réglementations. Celui qui achète, doit par conséquent ouvrir l’œil.

Voici la liste des principaux points à vérifier quand on visite une maison en vente.

Réseaux

  • Electricité. Demandez le diagnostic électrique, désormais obligatoire pour les logements de plus de 15 ans. C’est l’un des diagnostics immobiliers les plus utiles. Vérifiez les points les plus importants : la présence de la terre (« conducteur de protection »), son fonctionnement, et la présence d’une protection des personnes (30mA).
  • Eau potable. Fonctionnement de l’eau froide, du système d’eau chaude, et les robinets.
  • Assainissement. Vérifier les sorties d’évacuation si elles sont visibles, visualisez l’emplacement des regards (soulevez les tampons si besoin), demandez où se trouve la fosse septique (il doit y avoir un regard de visite minimum), et une facture de vidange de la fosse serait une bonne chose : regardez la date, sachant que la vidange s’effectue tous les 4 ans en moyenne.

Toiture

  • Couverture. Observez toutes traces de coulures qui trahiraient des fuites antérieures. Vérifiez son étanchéité, l’absence de fuites au niveau des points dits ‘singuliers’, comme le faîtage, les changements de pentes… Difficile d’être exhaustif ici, car selon le type de couverture (tuile, ardoise, bardeaux, tôle …), les données changent. Retenez en gros qu’il est toujours préférable d’avoir plus de pente que pas assez, plus de recouvrements de couverture que pas assez, et plus de fixations que pas assez, lorsqu’elles sont visibles.
  • Charpente bois. Cela vaut le coup de soulever la trappe, et de jeter un œil aux combles s’ils sont visitables. Le point essentiel est de vérifier si les bois paraissent sains, vis-à-vis de l’humidité et des termites. Déjà visuellement, et en toquant, ils ne doivent pas paraître trop légers, ça pourrait être le signe de bois mangés par les termites. Si les bois sont sains, vérifiez ou faîtes vérifier les assemblages et la forme de la charpente. Cette vérification plus technique évalue la tenue de la charpente sous vents violents. Doivent être vérifiés la présence de contreventements, d’anti-flambements s’il s’agit d’une charpente en fermette industrielle, et les assemblages bois-bois et enfin très important, l’ancrage de la charpente bois aux murs de la maison.

Fondations et Gros-oeuvre

  • Fissures dans les murs. Sortez votre loupe, et cherchez des fissures au droit des portes, des fenêtres, sur les murs. Les fissures peuvent n’avoir aucun impact, ou traduire un désordre de fondation important. Toutes les fissures ne sont pas graves, et ne signifient pas la même chose, mais vous aurez certainement envie d’en savoir plus avant d’acheter. Une chose que vous pouvez observer en cas de fissure consiste à regarder si la fissure traverse le mur (fissure dite traversante). N’oubliez pas les murs contre terre en cas de sous-sol partiel, les murs de soutènements, et les murs de la piscine quand ils sont visibles depuis le local technique.
  • Ouvertures dans les murs. Si vous envisagez des projets d’aménagements qui nécessiteraient d’ouvrir un mur, vérifiez si le mur en question est porteur, ce qui aura un impact technique et financier sur l’ouverture.

Isolation et confort

  • Exposition. Pour évaluer le confort d’été, d’hiver et la luminosité, prenez votre boussole. L’idéal dépend de votre région, mais le séjour au sud, et les chambres à l’est est une bonne configuration. Prenez également en compte les vents dominants. S’il y a une terrasse, cela vous permettra de savoir si vous serez bien protégés de la pluie : ce n’est pas toujours le cas !
  • Isolation thermique. Ce point est difficile à évaluer sans savoir ce qu’il y a dans les murs… Le plus simple est de se fier au résultat de l’isolation : la consommation de la maison en énergie. Essayez de demander ses factures hivernales au vendeur. Si vous manifestez de l’intérêt pour sa maison, pourquoi refuser de vous les montrer ?Penser qu’on achète pendant une saison, et qu’après les conditions climatiques changent. Difficile d’évaluer le confort d’été et d’hiver pendant les saisons intermédiaires, printemps et automne, pourtant il faut essayer d’imaginer !
  • Isolation phonique. S’il y a un étage, faîtes sauter quelqu’un au-dessus de votre chambre à coucher pour savoir si l’isolation phonique (bruits de choc) est suffisante entre les pièces, à votre goût. Et fermez toutes les fenêtres pour évaluer la transmission des bruits extérieurs. Le bruit est une nuisance, et la tolérance au bruit est différente chez chacun de nous. Aussi, visitez la maison si possible en dehors des zones très calmes (week end, vacances…) pour savoir si elle correspond à votre zone de confort acoustique.

Second oeuvre

  • Revêtement extérieur. Qu’il s’agisse de peinture, de crépis ou d’un bardage bois, évaluez son état car le revêtement vous protège de la pluie et des intempéries, et le refaire coûte toujours cher.
  • Cheminée. Demandez si elle fonctionne, si elle est entretenue, et si elle participe beaucoup au chauffage en hiver.
  • Problèmes d’humidité et d’étanchéité. Guettez les coulures, les traces de remontées d’humidité par le sol, les ‘champignons’, le salpêtre, la condensation, les éventuelles fuites dans les murs.
  • Chauffage / Climatisation. Vérifier le fonctionnement, et les factures d’entretien.
  • Menuiseries extérieures. Vérifiez si le bois est sain et l’épaisseur du verre. Autant il est difficile d’évaluer une menuiserie moderne, autant vous savez qu’un verre très fin de 4mm aura une isolation déplorable.
  • Ventilation. Dans la salle de bains, ou dans une moindre mesure la cuisine, un bon système de ventilation, fonctionnel et entretenu, vous protégera des odeurs et de la condensation.

Autres Risques

  • Risques naturels. A faire dès que la maison suscite votre intérêt : Consultez le PPR (Plan de Prévention des Risques) de la zone, disponible en mairie ou sur internet, selon votre département. Le numéro cadastral de la parcelle peut aider, mais n’est pas nécessaire a priori. Le PPR vous indiquera si la zone est sujette à des risques naturels : inondation, glissements de terrain, risque sismique etc.
  • Termites. Pas de panique si vous voyez des traces de termites, mais il faut alors examiner scrupuleusement tous les bois de la maison, charpente, et menuiseries intérieures et extérieurs. Le diagnostic termites n’est pas forcément une grande aide, car souvent imprécis quant à l’étendue de la présence des termites. Selon l’étendue de la présence des termites, vous pourrez envisager de changer certains bois, ou de traiter.
  • Urbanisme.  Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) peut vous informer sur les servitudes, les droits de passage éventuels, et le COS restant pour savoir si vous avez des possibilités d’agrandissement sur le terrain.

    En principe, le notaire ou l’agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d’urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte, surtout s’il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité.Pour les maisons individuelles, il est indispensable de vérifier que les constructions annexes (garages, abris de jardin, vérandas) ont bien fait l’objet des démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) et que les éventuelles servitudes sont bien respectées.

Environnement

Chacun sait que l’existence de transports en commun, la présence de commerces et d’écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l’immeuble en est dépourvu.

En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d’un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir. Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété autorise l’implantation de tout type de commerce. Mieux vaut éviter le risque d’avoir un jour un « fast-food » en bas de chez soi…

L’état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.

Voisinage immédiat

Sans aller jusqu’à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s’imposent. Elles permettront d’une part de recueillir leurs points de vue sur d’éventuels nuisances ou défauts, d’autre part de vérifier l’absence de « trublions » qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.

Profil du bien

Au-delà de la disposition des pièces ou de l’état du bien, il faut aussi prendre en compte l’étage, s’il s’agit d’un logement collectif. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit.

Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n’interdit de se munir d’une boussole pour vérifier l’exposition des pièces.

Avec la Loi Carrez, en vigueur depuis le 19 juin 1997, tous les avant-contrats et actes authentiques doivent mentionner la surface exacte du bien, dès lors qu’il est situé dans un immeuble en copropriété. C’est une garantie précieuse pour l’acquéreur.
Mais la loi ne concerne pas les maisons individuelles pour lesquelles il n’est pas inutile de procéder à une vérification avec un géomètre-expert. Une éventuelle surestimation de la surface constitue un excellent argument pour négocier le prix à la baisse.

Enfin, pour vérifier l’état du bien, la mise à contribution d’un professionnel du bâtiment n’est pas inutile pour détecter d’éventuels défauts ou vices cachés.
Détail à ne pas négliger dans les logements collectifs : la visite de la cave, pour vérifier que le vendeur emportera bien toutes ses affaires ou qu’elle n’est pas utilisée par des voisins.

Pour les maisons individuelles, il ne faut pas oublier de vérifier l’existence d’une assurance dommages-ouvrages pour les éventuels travaux effectués récemment. Cette assurance vous garantira l’indemnisation des éventuelles malfaçons.

Droits d’enregistrement

Le notaire ou l’agent immobilier est capable de vous donner le montant exact des droits d’enregistrement à prévoir. S’il s’agit d’un logement récent, revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits. Demandez que le prix vous soit précisé TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise.

Charges de copropriété

Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées avec soin. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants. Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales.

Ils permettront d’avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu’ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d’un étage a été refaite, il est probable que d’autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront aussi les éventuels contentieux avec les entreprises concernées.

Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.
Dans les immeubles anciens, les logements du dernier étage doivent faire l’objet de précautions spécifiques. Il arrive, en effet, que ces appartements résultent de la réunion de plusieurs chambres de service. Il faut donc vérifier que les règlements ont bien été respectés (évacuation des eaux, etc.) et qu’il n’y a eu aucune annexion de parties communes (couloir, wc, etc.). Le même problème peut d’ailleurs se poser pour les logements qui ont été rassemblés (annexion d’une portion de couloir) ou qui se situent au rez-de-chaussée (utilisation abusive d’une cour, etc.)

Taxes locales

On pense toujours à demander le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. On pense moins souvent à vérifier que ces montants sont bien basés sur l’état réel du bien, notamment pour les maisons individuelles. Le vendeur a-t-il bien déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications apportées (aménagement de combles, vérandas, etc) ?… S’il ne l’a pas fait ou si ses déclarations sont inexactes, vous risquez de subir une hausse inattendue de ces impôts locaux. Mais ce risque ne concerne naturellement que les maisons individuelles puisqu’il est difficile, dans les logements collectifs, d’augmenter la surface habitable…

Besoin d’aide ? D’une information ? D’un devis ?  contactez nous par mail : mfarchitecte@gmail.com

MFArchitecte – Marilyn Ferreira – Architecte DPLG – Decines / Lyon

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